싱가포르 부동산 구입

부동산 구입 절차
(옵션계약 후 8주이내에 이루어지는 절차입니다)

1. 가계약서 작성(Option Contract)

• 개발 회사와 구매 가격 및 지급 방법에 대한 합의로 구매자가 지정한 주택이 타인에게 매매되지 않도록 알리는 계약입니다.
• 계약금으로 구매가의 5%를 지급하며, 잔금은 이미 건물이 완공 되어 건물 입주가 가능한 프로젝트의 경우 구매가의 25%를 8주이내에 개발회사가 지정한 통장으로 입금하여야 합니다.(잔금 70%는 모기지론 대출)
• 구매자가 계약을 해지하는 경우 이미 지급한 계약금은 금액의75%만 환불 가능합니다.

2. 변호사 선임
(싱가포르에선 모든 계약이 매도인과 매수인이 선임한 변호사에 의해 이루어 집니다)

• 주택 구입과 관련된 전반적인 법률사항을 수속 진행합니다.
• 주택과 관련된 모든 정보 (토지 임대 기간, 주택의 품질 등) 및 계약서 등 관련된 모든 서류를 프로젝트 개발 회사측 변호사로 부터 전달 받습니다. 명의 의전 시기와 계약서 교환을 진행합니다.
  -         선임된 변호사가 우편으로 본계약서 (동일본 3 부)를 발송 합니다.
  -         가계약서 작성시 기입하셨던 주소에서 수령 하신 후본계약서에 3부에 모두 서명하시면 됩니다.
  -         서명 후 다시 변호사에게 재발송하여 주시면 됩니다.

• 변호사는 싱가포르의 법에 의해 싱가포르에서 라이센스를 취득한 변호사만이 거래를 담당할 수 있으며, 국제 변호사 또는 타국가에서 라이센스를 취득한 변호사는 부동산 거래를 담당하는 변호사가 될 수 없으며 구매인의 참고인으로써의 역할밖에 못합니다.(국제변호사도 싱가포르 법에 의해 부동산 거래에 있어 아무런 권한을 가질 수 없습니다)

3. Stamp Duty 납부 

변호사가 납부하여야 할 금액과 납부일에 대한 세부사항을 이메일로 발송, 확인하시고 지시에 따라 납부하시면 됩니다. (직접 납부도 가능하지만, 변호사 계좌로 넣어 놓으시면 변호사가 대신하여 처리합니다.)

4. 모기지론 대출

• 현지 은행과 접촉하여 현지조달 금액에 대한 대출신청 – 각각의 은행마다 다른 대출 패키지를 제공하고 있기 때문에 비교 검토후 결정하셔야 합니다. OCBC 은행과 UOB 은행과같은 현지은행을 가장 많이 이용하는 편이며, CITI 은행 또는 Standard Charter 은행과 같은 외국계 은행도 가능합니다.

• 은행이 개인 신용 및 소득 수준을 조사 확인 후 대출 규모와 상환기간(대출자의 65세까지)을 정하여 대출 받습니다.
• 대출 승인은 최고 4주 이내에 결정되며 Option 계약 후 바로 대출을 진행하는것이 좋습니다.  (외국인의 경우 구매가의 최고 80%까지 모기지론 대출이 가능하나, 승인에 있어 어려움이 있습니다. 구매가의70%까지의 대출은 현재까지 아무런 문제 없이 진행되었음을 참고 하시기 바랍니다)

• 모기지론 신청 후 대출 담당 은행에서 대출 규모에 따른 주택가격의 감정  평가를 실시 합니다. (감정 평가 비용은 싱가포르 달러 약 $700이내에서 정해집니다. 현 파이스트 그룹의 프로젝트는 은행의 감정평가에서 부적절 판결을 받은 것이 없음을 알려드립니다)

• 잔금 (25%) 납부 – 역시 변호사가 금액과 납부일에 대한 세부사항을 이메일로 발송, 지시에 따라 납부하시면 됩니다.
• 계약일로 부터 8주가 되면 잔금 납부시기가 되며, 대출신청을 해 놓으신 은행에서 개발업체의 계좌로 55%의 금액을 먼저 납부하게 됩니다.
• 두번째 잔금 납부완료 2~3주 후 변호사로 부터 열쇠수령(Collection of Key)에 대한 통지를 받게 됩니다. 이때 권리 증서 사본도 받게되며 원본은 대출 은행에서 보관하게 됩니다. 지정된 날짜에 개발업체로 부터 열쇠를 수령받게 되면 입주가 가능하게 되십니다.
• 그 후 CSC (최종 법적 완공일) 완료후 나머지 15%의 금액도 은행에서 대출이 발생하게 되는데 프로젝트마다 틀리지만 보통 6~10개월정도의 기간이 소요됩니다.

(이 모든 과정은 싱가포르 국내법에 의해이루어지며, 싱가포르 파이스트 그룹의 담당 사원들이 고객과 협의하에 모든일이 진행대므로 진행상의 번거로움은 없습니다)

싱가포르 부동산 구입시 관련 세금

1. Stamp Duty(인지세)-Option계약 후 약6주이내 지급(등록세라 말씀드린 이유는 싱가포르에서는 한국과 달리 부동산 구입시 취득세 및 등록세가 없습니다)

넓은 의미로는 수입인지(收入印紙)로 납부하는 모든 조세, 즉 인지수입을 가리킨다. 좁은 의미로는 재산권의 창설·이전·변경·소멸 등을 증명하는 증서·장부 및 재산권에 관한 추인(追認)·승인(承認)을 증명하는 증서에 대하여 과세하는 조세를 말한다. 재산의 이전 및 유통거래에 과세하는 유통세(流通稅)의 하나이다. 정부가 발행한 인지(印紙)를 붙임으로써 세금을 납부하였다는 증명이 되기 때문에 인지세라는 이름이 붙게 되었는데, 문서세(文書稅)라고도 한다.

Stamp Duty(인지세) 계산 = 구매가의 3%-$5,400
예)구매가가 싱가포르 달러 $1,000,000일경우

Stamp Duty=$1,000,000 X 3% - $5,400= $24,600

2. Property Tax(재산세)
싱가포르에서의 재산세는 임대 목적시와 거주시 목적시에 따라 세율이 구분되며, 우리나라의 주택 공시가와 비슷한 공시 임대가에 의해 적용됩니다.

임대 목적 시(공시 임대가의 10%)

정부의 공시 임대가가 연간  $10,000일경우 연간 재산세 $1,000

거주 목적 시(공시 임대가의 4%)

정부의 공시 임대가가 연간 $10,000일 경우 연간 재산세 $400

3. 양도 소득세 – 없음

해외 부동산 투자에 따른 국내(한국) 세금

해외 부동산은 종합 부동산세에 포함되지 않고 1가구 2주택에 적용을 받지 않습니다.

다만 아래의 것을 검토하시기 바랍니다.1. 취득 단계시에서는 특별한 신고, 납부 의무는 없으나 취득 자금 소명에 따른 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 취득 자금이 10억원 미만일 경우 80%이상 소명 하여야 하며, 취득 자금이 10억원 이상일 경우 소명하지 못하는 자금이 2억원 미만이면 취득 자금 전체를 소명한것으로 봅니다.

2. 부동산 보유시에는 국내 재산세나 종합 부동산세를 내실 필요는 없습니다. 그러나 임대를 하실경우 임대 소득에 따른 종합 소득세를 신고 하셔야 합니다. 해외 부동산 임대 소득을 국내 외에서 발생한 타 소득과 합산하여 다음해 5월 31일까지 국내 주소지 관할 세무서에 종합 소득세 확정 신고를 하고 소득세를 자진 납부해야 합니다. 이때 해외 부동산 소재지 국가에 납부한 임대 소득 관련 세금은 국내 세금 신고 시 세액 공제를 받거나 필요 경비에 포함하여 공제 받으실 수 있습니다.

3. 해외 부동산을 양도 매각할 경우 국내 세법에 따라 양도 소득세를 내셔야 합니다. 내년 부터는 보유 기간에 관계없이 양도 차익의 구간별로 9%~36%의 세율로 단일 과세 됩니다.

한국에서의 송금방법

1.      해당 부동산 취득과 관련한 총 송금액은 미화 300만불을 초과할 수 없음

2.      송금신청시 공통 제출 서류
A.      해외부동산 취득신고(수리)서 2부 – 은행에서 기입 후 제출
B.      신고인 실명확인 증표 사본 1부 – 주민등록증 외
C.      부동산 매매계약서(매매조건이 명시된 가계약서 포함) 또는 분양계약서 등 1부
D.      부동산 감정평가서 또는 분양가격을 확인할 수 있는 서류 1부
E.      납세 증명서 1부(배우자 납세증명서 추가 – 배우자의 소유권이 포함된 경우)
F.       신고수리 신청일로부터 과거 3일 이내 발급된 주민등록등본 1부